JW Mays - Investir à Brooklyn
Présentation de JW Mays JM Ways est un retailer qui a fait faillite et qui a décidé de se réorganiser en 1988 autour de son patrimoine immobilier qu'il possède depuis les années 50-70 (http://www.nytimes.com/1988/12/29/business/jw-mays-to-close-stores-and-focus-on-real-estate.html). Il s'agit de sept immeubles situés aux alentours de New York, dont la structure de coûts est la suivante: A ce jour, la capitalisation boursière est d'environ 100m$ avec une dette nette de 4m$, soit une EV de 104m$. Il s'agit donc d'une très petite foncière très peu endettée. La gestion des coûts est horrible, puisque, en partie à cause de sa taille, les dépenses opérationnelles représentent environ 55% des loyers et les dépenses administratives représentent environ 25% des loyers (contre moins de 10% pour un REIT normalement géré). De plus, ce n'est pas un REIT, donc le taux d'imposition standard s'applique. La thèse d'investissement repose principaleme...